Quadratmeterpreis berechnen – wir zeigen wie!




25. September 2019 | Immobilien, Tipps,

Quadratmeterpreis berechnen – wir zeigen wie!

Ganz gleich ob Grundstück, Wohnung oder Haus; ob gekauft, gemietet oder geerbt – wissen Sie eigentlich wie viel der Quadratmeter Ihres Eigenheimes wert ist? Es macht durchaus Sinn sich mit den Quadratmeterpreisen am Immobilienmarkt auseinanderzusetzen, da sie die Höhe der Immobilienpreise bestimmen. Woran sich die Quadratmeterpreise orientieren und wie Sie diese ganz einfach selbst ermitteln können, erfahren Sie in unserem neuesten Blogbeitrag.

Zunächst eine kurze Erläuterung: Jener Preis, den Sie für einen Quadratmeter Grundstücks- oder Wohnfläche erzielen können, wird als Quadratmeterpreis bezeichnet. Je nachdem, ob es sich um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung handelt, müssen andere Faktoren berücksichtigt werden. Wichtig zu wissen ist nur, dass es keine allgemeingültige Formel für die Berechnung des Quadratmeterpreises gibt.

Wollen Sie den Quadratmeterpreis eines Grundstückes mittels der Vergleichswertmethode ermitteln, dann gilt es neben der Lage, noch weitere Merkmale, wie die Anbindung, Ausrichtung und Bebaubarkeit in die Berechnung miteinzubeziehen. Hierbei sind eine gute Lage und eine gute Bebaubarkeit Preistreiber. Als Orientierungshilfe kann man einerseits Quadratmeterpreise vergleichbarer Grundstücke und andererseits Bodenrichtwerte aus Statistiken oder Datenbanken heranziehen.

Bei der Berechnung des Quadratmeterpreises von Wohnflächen, spielen neben der Lage, ebenfalls Größe, Baujahr, Schnitt und Ausstattung der Wohnung oder des Hauses eine bedeutende Rolle. Fragen Sie sich wie alt bzw. neu Ihr Haus ist oder das Gebäude in dem Ihre Wohnung liegt? Wie sieht der Wohnungsgrundriss aus? Und was hat Ihre Immobilie sonst noch zu bieten? Haben Sie ein zusätzliches WC, einen PKW Stellplatz, ein Kellerabteil oder vielleicht sogar einen Swimming Pool?

Aber bevor Sie jene Faktoren in die Berechnung miteinfließen lassen können, müssen Sie die zu kalkulierenden Flächen abgrenzen, um eine korrekte Berechnung zu gewährleisten. Diese unterteilen sich bei einer Immobilie wie folgt:

1. Nutzfläche: Wie das Wort schon vorwegnimmt, erfüllt diese Fläche einen gewissen Nutzen, wie beispielsweise das Wohnen. Wobei hier wichtig ist die Nutzfläche von der Wohnnutzfläche zu unterscheiden. Zur Wohnnutzfläche zählen jene Flächen, die dem reinen Zweck des Wohnens dienen, wie z.B. Wohn-, Schlaf,- oder Esszimmer. Und, obwohl diese drei Räume sowohl der Nutz-, wie auch der Wohnnutzfläche zuzuordnen sind, gelten z.B. Park- und Müllplatz ausschließlich der Nutzfläche. Des Weiteren ist hier anzumerken, dass die Fläche eines Raumes immer abzüglich Mauern, Fenster und dergleichen berechnet wird. Es handelt sich hierbei immer um die „Netto-Fläche“.

2. Verkehrsfläche: In jenem Bereich findet eine Art Bewegung statt. Dazu zählen unter anderem das Treppenhaus und Aufzüge.  

3. Funktionsfläche: Diese umfassen Flächen, die für spezielle Funktionen genutzt werden, wie z.B. Heizungsräume.

 

Exkurs Dachgeschoss: Dachwohnungen sind nicht nur lange stark im Trend, sondern auch etwas komplizierter, wenn es um die Berechnung des Quadratmeterpreises geht. Denn, wenn die Wohnung Dachschrägen besitzt, so muss einem bewusst sein, dass Quadratmeter nicht gleich Quadratmeter bedeutet. Es herrschen folgende zwei Grundsätze:

- Bis zu einer Raumhöhe von einem Meter, dürfen Flächen nicht berechnet werden (Gesetzesbezug MRG oder WEG – mehr Infos finden Sie hier). 

- Bei einer Raumhöhe von einem bis zu zwei Metern, dürfen nur 50% des Quadratmeterpreises berechnet werden.

 

Grundlegend richtet sich die Nutzfläche eines Wohnobjektes (Wohnfläche) nach dem § 17 Abs. 2 MRG (Mietrechtsgesetz) und § 2 Abs. 7 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Sie lauten:

- § 17 Abs. 2 MRG: „Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.“

- § 2 Abs. 7 WEG: „Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.“

 

Beachten Sie, dass Garagen nicht als Wohnfläche anzurechnen sind. Loggien – also Balkone oder Terrassen, die nur nach einer Seite hin offen und ansonsten von Wänden umgeben sind – sind bei der Berechnung der Nutzfläche aber einzubeziehen.

Fazit: Stellen Sie sich vor der Berechnung des Quadratmeterpreises die richtigen Fragen in Bezug auf die Faktoren und Umstände, die den Preis beeinflussen. Dieser Blogbeitrag hilft Ihnen dabei herauszufinden woran Sie sich orientieren müssen. Sollten Sie eine professionelle Betreuung in der Preisfindung wünschen, so ist Ihr Selected Team gerne für Sie da.