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THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 5/5




6. Februar 2019 | Immobilien, Tipps,

The Investor’s Journey #Part 5/5

Worauf man nach dem Vorsorgewohnungskauf achten muss 

Georg ist endlich stolzer Eigentümer seiner ersten Vorsorgewohnung. Und somit neigt sich unsere gemeinsame Reise langsam dem Ende zu. Nichtsdestoweniger gibt es noch hie und da einige Punkte die Georg nach dem Kauf beachten muss: Können er oder seine Kinder mietfrei die Wohnung nutzen? Gibt es eine Vermietungsgarantie? Wie ist sein Eigentum rechtlich abgesichert? Und, was muss er eigentlich alles vor der tatsächlichen Vermietung beachten. Fragen über Fragen, bei denen ihm unser SELECTEDESTATE Experten Team auch nach dem Kaufvertragsabschluss zur Seite steht.

 

Eigennutzung einer Vorsorgewohnung

Grundsätzlich könnte Georg die Wohnung auch selbst nutzen. Aus steuerlichen Gründen ist es aber empfehlenswert die Wohnung erst dann selbst zu nutzen, wenn der steuerliche Totalüberschuss (siehe Prognoserechnung) erreicht wurde, da er sonst die Vorteile im Bereich der Umsatz- und Einkommenssteuer verliert.

Georg könnte die Vorsorgewohnung auch an seine Kinder oder andere Verwandte vermieten. Die Mietzinshöhe muss nicht unbedingt marktüblich sein, sondern kann auch unter einem marktüblichen Mietzins liegen. Eine solche Vermietung sollte aber erst nach der vollständigen Kreditrückzahlung erfolgen, weil Kreditraten natürlich dennoch in voller Höhe fällig sind. Es sollten daher auch steuerliche Auswirkungen beachtet werden.

 

Vermietungsgarantie der Wohnungen

Eine solche „Vermietungsgarantie“ gibt es nicht. Aber, um das Risiko des Leerstandes seiner Vorsorgewohnung zu reduzieren, hat Georg beim Kauf seiner Vorsorgewohnung auf gewisse Kriterien geachtet. Denn: Auch bei einem Leerstand muss Georg allfällige Kreditraten weiterbezahlen.

Zukünftige Mieteinnahmen sind um ein Mietausfallswagnis zu kürzen. Der Verwaltungsgerichtshof sieht diesbezüglich bei vermieteten Objekten 3% bis 5% des Jahresrohertrags als angemessen an.

 

Rechtliche Absicherung

Mit dem Kauf der Vorsorgewohnung wird Georg offizieller Eigentümer. Sein Eigentumsrecht wird im Grundbuch entsprechend eingetragen. Bei einer Fremdfinanzierung werden in der Regel auch Pfandrechte für die finanzierenden Bankinstitute im Grundbuch eingetragen.

 

Vermietung

Georg benötigt vor Vermietung einen Mietvertrag, der zwischen ihm als Vermieter und seinem Mieter schriftlich abgeschlossen werden sollte. Beinhalten sollte der Mietvertrag unter anderem die genaue Anschrift der vermieteten Wohnung, die Namen von Vermieter und Mieter, das Geburtsdatum des Mieters, den Beginn und das Ende des Mietverhältnisses, die Größe und eine genaue Beschreibung der Wohnung (inkl. Ausstattung und Lage), Bestimmungen zur Kaution sowie die Höhe des Mietzinses und den Zeitpunkt der Fälligkeit. Im Mietvertrag sollte weiters schriftlich festgehalten werden, wer für diverse Instandhaltungskosten aufkommt, ob es einen Investitionsersatz gibt und in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss.

In den häufigsten Fällen empfehlen wir einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. So kann sich Georg (der Vermieter) sicher sein, dass ihm die Immobilie nach der Vertragslaufzeit selbst zur Verfügung steht.  Die Befristung ist mit einer Mindestdauer von drei Jahren anzugeben. Befristete Mietverträge können auch mit demselben Mieter beliebig oft neu abgeschlossen werden. Befristete Mietverträge enden grundsätzlich durch Zeitablauf, sodass es keiner weiteren, gesonderten Kündigung bedarf. Es empfiehlt sich natürlich, sicherzustellen, dass die Wohnung nach Mietvertragsende auch verlassen wird. Der Vermieter sollte nach Vertragsende, selbst wenn sich frühere Mieter noch in der Wohnung befinden, Zahlungen nicht mehr als Mietzins annehmen, sondern ein „Benützungsentgelt“ verrechnen, da andernfalls eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages angenommen werden könnte.

Des Weiteren sollte Georg eine Kaution von seinem zukünftigen Mieter verlangen. Üblich ist es, eine Kaution von drei Bruttomonatsmieten zu verlangen. Laut Mietrechtsgesetz sind aber bis zu sechs Bruttomonatsmieten möglich.

Mit der Suche nach dem Mieter sollte Georg so früh wie möglich beginnen, um eventuelle Leerstände zu vermeiden. Vertragliche Kündigungsfristen sollte er zukünftig ausnützen, um Nachmieter zu finden, wenn bestehende Mieter den Vertrag kündigen.

Georg kann sich entweder selbst auf die Suche nach geeigneten Mietern machen oder einen Makler mit einer solchen Suche beauftragen.

Um selbst die geeigneten Mieter zu finden gibt es diverse Marktplätze, wie zum Beispiel diverse Internetportale, Inserate in der Zeitung oder Aushänge an öffentlichen Orten. Unabhängig davon welches Medium Georg nutzt, um Mieter zu finden, gilt es die entscheidenden Merkmale des Immobilienobjektes wie Lage und Größe kurz und knapp zusammenzufassen. Er sollte immer bedenken, welche Zielgruppe mit der Immobilie angesprochen werden soll. 

Immobilienmakler befassen sich professionell mit der Vermittlung von Wohnungen und Häusern. Sie kennen den Immobilienmarkt und können Ihr Mietobjekt überzeugend präsentieren. Immobilienmakler übernehmen für den Vermieter (also Georg) auch die Besichtigungstermine und prüfen die Bewerber. Der gesamte Prozess von der Suche der Mieter bis zur Abwicklung des Mietvertrages kann vom Makler übernommen werden.

 

Höhe des Mietzinses

Wie hoch der Mietzins sein darf hängt davon ab, welchen gesetzlichen Regelungen die jeweilige Wohnung unterliegt. Bei Eigentumswohnungen in Altbauten sind Richtwertmietzinse zu beachten. Bei Neubauten (Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945) kann in der Regel ein angemessener oder freier Mietzins verlangt werden. SELECTEDESTATE vermittelt nur Vorsorgewohnungen in Neubauten. Alle Wohnungen, die über uns angeboten werden, fallen daher in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Die Höhe des Mietzinses kann somit vertraglich frei vereinbart werden.

Der Mietzins setzt sich regelmäßig aus folgenden Bestandteilen zusammen:

- dem Hauptmietzins,

- den Betriebskosten (Wasser, Rauchfangkehrung, Kanal, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung, Hausbetreuung und     reinigung, Grundsteuer, Hausversicherungen, Hausverwaltung, Gemeinschaftsanlagen),

- allfälligen besonderen Aufwendungen (wie zum Beispiel Aufzugsbetriebskosten),

- allenfalls einem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und

- der Umsatzsteuer (diese beträgt in der Regel für die Vermietung der Wohnung 10%; für Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ- Abstellplätze beträgt sie 20%).

 

Gesetzlichen Bestimmungen

Wie schon erwähnt vermittelt SELECTEDESTATE nur Vorsorgewohnungen in Neubauten, die ohne Verwendung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel errichtet wurden. Alle Wohnungen, die über unsere Plattform angeboten werden, fallen daher in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Neben den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) sind daher nur folgende Bestimmungen des ABGB anzuwenden:

- Regeln über die Kaution

- Vorschriften über die Befristung

- Kündigungsschutzbestimmungen

- Regeln über das Mietrecht im Todesfall (Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod von Mieter)

 

Rechte und Pflichten des Vermieters

Abhängig von der persönlichen Ausgestaltung des Mietvertrages treffen Georg in der Rolle des Vermieters diverse Verpflichtungen – es stehen ihm aber auch im Verhältnis zu den Mietern einige Rechte zu.

 

Wesentlichen Pflichten seitens Vermieter:

- Vermieter haben die Verpflichtung den Mietgegenstand auf eigenen Kosten im brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten. Außerdem dürfen Mieter im ordnungsgemäßen und vereinbarten Gebrauch des Mietgegenstandes nicht gestört werden.

- Zudem müssen Mieter vor Störungen durch andere Personen, beispielsweise durch andere Mieter, geschützt werden. Vermieter sind zu allen Erhaltungsarbeiten im Mietgegenstand verpflichtet, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Erfüllen Vermieter ihre Pflichten nicht, werden Mieter gänzlich oder teilweise von der Pflicht zur Mietzinszahlung befreit.

- Die Erhaltungspflicht der Vermieter betrifft, zumindest über die Eigentümergemeinschaft, auch allgemeine Teile des Hauses, wie beispielsweise Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster und Außentüren sowie das Stiegenhaus und diverse Leitungen, Zentralheizung, Lift, Waschküche und Garten. Auch die Erfüllung von Verwaltungsvorschriften und Energiesparmaßnahmen fällt unter die Erhaltungspflicht.

 

Wesentliche Rechte seitens Vermieter:

- Zahlung des Mietzinses

- Kündigung des Mietverhältnisses unter

- bestimmten Voraussetzungen (besonders im Fall der Nicht-Zahlung des Mietzinses)

- Erhöhung des Mietzinses unter bestimmten Voraussetzungen

 

Mit der Unterstützung unseres Teams musste sich Georg beim Vorsorgewohnungskauf über SELECTEDESTATE beinahe um nichts kümmern. Natürlich hätte er aber auch selbst einen Rechtsanwalt oder Notar mit der rechtlichen Prüfung des Vertragswerkes und einen Steuerberater mit der Abschätzung der steuerlichen Aspekte beauftragen können. Ansonsten werden Dritte wie Notare oder Finanzdienstleister von uns bzw. dem vermittelten Bauträger zur Verfügung gestellt.

Ziel dieses 5-teiligen Fallbeispiels war es, Sie detailliert durch den Ablauf eines Ankaufs einer Vorsorgewohnung zu führen. Und, wir hoffen sehr, dass Sie einiges während der Reise mit Georg mitnehmen konnten. Falls Sie aber Lust auf mehr zum Thema Vorsorgewohnungen bekommen haben, dann bestellen Sie unseren Vorsorge Guide und werden Sie Immobilien-Experte.