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THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 4/5




23. Januar 2019 | Immobilien, Tipps,

THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 4/5

Die Prognoserechnung

Georg kommt dem Traum seiner eigenen Vorsorgewohnung immer näher. Da es für ihn aber die erste ist, kennt er sich in dem Gebiet nicht gut aus und beschließt vor der Angebotsunterzeichnung gemeinsam mit einem SELECTED.ESTATE-Experten eine Prognoserechnung zu erstellen.

Die erste Frage die Georg in den Kopf kommt ist, wozu er so eine Prognoserechnung denn überhaupt benötigt?

In der Prognoserechnung trifft der Vorsorgewohnungskäufer (in unserem Fall Georg) realistische Annahmen über die zukünftige Vermietung. Und zwar, über die voraussichtlichen anfallenden Einnahmen und Kosten. Diese Prognoserechnung dient dann sowohl als Grundlage für die Finanzierung als auch zur Vorlage beim jeweiligen Finanzamt.

Mit der Prognoserechnung kann bzw. muss Georg (beim Finanzamt) nachweisen, dass er ausgehend von den tatsächlichen steuerlichen Ergebnissen innerhalb eines Zeitraums von ca. 20 Jahren (längstens binnen 23 Jahren nach der erstmaligen Vermietung) einen Überschuss der Einnahmen über die Kosten erzielen wird. Dabei ist von marktkonformen Mieteinnahmen mit Indexanpassungen auszugehen, hierfür wird ein Durchschnittswert der Statistik Austria herangezogen. Die Summe der Ergebnisse der einzelnen Jahre sollte nun über den Zeitraum von ca. 20 Jahren ein positives Gesamtergebnis ergeben, einen sogenannten „Totalüberschuss“.

Die Prognoserechnung muss plausibel und nachvollziehbar sein. Dabei werden von den Finanzbehörden bestimmte Mindestanforderungen an den Inhalt einer Prognoserechnung gestellt:

-) Zwingende Miteinbeziehung aller Jahre der Betätigung

-) Einbeziehung von Instandsetzung nach einem angemessenen Zeitraum

-) Orientierung an den tatsächlichen Verhältnissen

-) Beurteilung der Plausibilität anhand nachfolgend eingetretener Umstände

Eine Prognoserechnung muss daher den voraussichtlichen Erhaltungs- und Instandhaltungsaufwand, nicht umlegbare Verwaltungskosten und eine Beachtung des Mietausfallswagnis enthalten.

Die Prognoserechnung teilt sich sohin in eine steuerliche Betrachtung sowie in eine Cashflow-Betrachtung. Ausgaben und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung der Vorsorgewohnung – wie beispielsweise Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung der Wohnung usw. – können bei der Einkünfteermittlung abgezogen werden.

Wertsteigerungen der jeweiligen Objekte werden in der Prognoserechnung nicht berücksichtigt, weil dafür Annahmen auf lange Sicht getroffen werden müssten, die seriös nicht möglich sind. Grundsätzlich können Sie aber davon ausgehen, dass in guten bzw. beliebten Lagen jedenfalls eine Wertsteigerung erzielt werden kann.

Bei der Prognoserechnung muss zusätzlich eine „Liebhabereibeurteilung“ vorgenommen werden. In dieser soll dargestellt werden, dass die Vermietung innerhalb eines bestimmten Zeitraumes steuerlich einen Gesamtüberschuss erwirtschaftet und Verluste nur in der Anfangsphase anfallen. Schon beim Erwerb der Vorsorgewohnung ist also nachzuweisen, ob die Vermietung einer Immobilie als Liebhaberei einzustufen ist oder nicht.

Kehren wir abernun für eine konkrete Prognoserechnung zu unserem Fallbeispiel von Georg zurück:

Georg hat eine Vorsorgewohnung um einen Kaufpreis von circa 120.000,-- Euro erworben, wobei 60.000,-- Euro aus seinen Ersparnissen investiert und weitere 60.000,-- Euro fremdfinanziert wurden, wobei die monatlichen Rückzahlungen ungefähr 500,-- Euro betragen. Georg ist in unserem Fallbeispiel Angestellter und fällt unter einen Einkommenssteuersatz von 35%. Seine Vorsorgewohnung wurde um einen Bruttomietzins von ca. 500,-- Euro vermietet.

Wie eine konkrete Prognoserechnung anhand dieser Parameter aussehen könnte, werden wir nun veranschaulichen:

Der reguläre Kaufpreis für eine Eigennutzung der Wohnung in unserem Beispiel beträgt 156.000,-- Euro für 45m2, das sind 3.466,67 €/m2.

Da Georg aber die Wohnung zur Vermietung erwerben möchten, ergibt sich aus dem Vorsteueranteil der Baukosten ein Anlegerpreis der Wohnung von 130.000 ;-- Euro, das sind 2.888,89 €/m2.

Glücklicherweise erhält er die Wohnung aber bei SELECTED.ESTATE mit einem weiteren Rabatt um 117.000,-- Euro.

Dieser Rabatt reduziert auch alle Nebenerwerbskosten wie Grundbucheintragung, Grunderwerbssteuer, Vertragserrichtung und die Vermittlungsprovision.

Der Nettomietertrag pro Jahr ergibt 5.130,-- Euro und fließt mit einer jährlichen Mietanpassung von 1,5% in die Prognoserechnung mit ein.

Die jährliche Afa wurde bereits mit 1.375,01,-- Euro pro Jahr errechnet.

Die sonstigen Aufwendungen ergeben sich aus Reparaturrücklage und Verwaltungsentgelt, diese werden ebenfalls indexiert eingerechnet.

Die Finanzierung läuft über 20 Jahre mit einem Zinssatz von 2 % und gliedert sich in Tilgungskörper und Zinskörper. Die Zinsen lassen sich in steuerliche Betrachtung miteinbeziehen.

Somit sieht die steuerliche Prognoserechnung bis zum Jahr 2039 folgendermaßen aus.

Das steuerliche Ergebnis ergibt sich folgendermaßen:

Mieteinnahmen indexiert

- jährliche Afa

- sonst. Aufwendungen (Reparatur, Verwaltung)

- Zinsen

= steuerliches Ergebnis

Wie man hier gut erkennen kann, ergibt die steuerliche Prognoserechnung bereits im Jahr 2019 ein positives Ergebnis. Dies setzt sich aus der hohen Eigenkapitalquote und dem guten Kauf-preis- Mietzins Verhältnis zusammen.

Nun werfen wir noch einen Blick auf die Cashflow Betrachtung:

Hier lässt sich gut erkennen, dass man im ersten Jahr noch 786,36€ zusätzlich aufwenden muss, aber bereits absolut ab dem zweiten Jahr, kumuliert ab dem dritten Jahr Gewinn erwirtschaftet.

Auf steuerliche Refundierungen bzw. Zahlungen wird nicht näher eingegangen, weil diese individuell zu betrachten sind.

Nach Erstellung der Prognoserechnung ist Georg ausreichend informiert, was in den nächsten Jahren auf ihn zukommen wird und mit welchen Einnahmen und Ausgaben er rechnen kann.

In unserem letzten Blogbeitrag THE INVESTORS JOUNREY #Part 3/5 haben wir erfahren, dass der Kaufvertrag zur Eintragung ins Grundbuch in jedem Fall notariell beglaubigt unterfertigt werden muss. Und, erst nach der erfolgten Eintragung ins Grundbuch ist Georg offiziell Eigentümer der Vorsorgewohnung.

Jetzt geht es aber erst richtig los und Georg kann endlich damit starten mit seiner Vorsorgewohnung Geld zu erwirtschaften.

Wie Georg seine Wohnung richtig vermietet und worauf er achten muss, erläutern wir in unserem nächsten und letzten Teil der Investor’s Journey.