THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 3/5




9. Januar 2019 | Immobilien, Tipps,

THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 3/5

Die gewünschte Vorsorgewohnung gefunden – Was nun?

Die anfängliche Suche von Georg die perfekte Vorsorgewohnung zu finden drehte sich im ersten Teil um die Gründe warum er sich für eine Vorsorgewohnung entscheiden soll. Im zweiten Teil gingen wir genauer auf die Kriterien ein, unter dessen Berücksichtigung er die Vorsorgewohnung ausgesucht hat.

Nach intensiver Suche wurde Georg auf der SELECTED.ESTATE Website fündig. Er hat sich für eine Wohnung im Speckgürtel Wiens entschieden. Sie ist circa 45m2 groß und mit einem kleinen Balkon ausgestattet. Der Kaufpreis beträgt 117.000,-- Euro. Georg hat sich dazu entschlossen von dem Betrag die Hälfte aus eigenen Ersparnissen zu investieren und weitere 58.500,-- Euro fremd zu finanzieren.

Doch wie geht die Reise weiter? Was passiert nachdem er sich für eine Vorsorgewohnung entschieden hat?

Nachdem wir die von Georg unterzeichnete Bestätigung des Maklerauftrages erhalten haben, stellen wir für ihn ein persönliches Angebot zum Erwerb der ausgesuchten Vorsorgewohnung zusammen. Gleichzeitig erhält er auch eine weitere, detailliertere Prognoserechnung, die als Grundlage für die Finanzierung dient. Eine nähere Ausführung über die Gestaltung einer Prognoserechnung kommt in unserem nächsten Teil.

Da Georg zum ersten Mal eine Vorsorgewohnung kauft, ist er in diesem Gebiet nicht sonderlich bewandert und entschließt sich dazu die nächsten Schritte gemeinsam mit einem SELECTED.ESTATE – Experten durchzugehen. Unser Experte erstellt nun gemeinsam mit Georg eine Prognoserechnung, ein Finanzierungskonzept und passt das Angebot zum Erwerb der Vorsorgewohnung genau auf seine persönlichen Bedürfnisse an. Sobald das Angebot den Vorstellungen von Georg entspricht, übermittelt er uns dieses unterschrieben zurück und wir leiten sein Angebot an den jeweiligen Bauträger weiter.

Nachdem in unserem Fallbeispiel die Hälfte des Kaufpreises für Georgs Vorsorgewohnung fremdfinanziert werden soll, beginnen wir bereits parallel zur Angebotsvorbereitung gemeinsam mit unserem Partner REALFinanz, ein Finanzierungskonzept für Georg zu erstellen. Da sich die Geschäftspolitik der Kreditinstitute permanent verändert, ist es für das beste Angebot entscheidend, einen unabhängigen Zugang zu allen Banken und Bausparkassen am Markt zu haben. Dadurch können wir stets die aktuell günstigsten Konditionen für die Finanzierungsanfrage unserer Kunden und Kundinnen ermitteln. Unsere Partner schöpfen gemeinsam mit den Kunden und Kundinnen alle Möglichkeiten aus, um die Ratenhöhe, die Laufzeit, die Rückzahlungsmöglichkeiten etc. für die persönlichen Bedürfnisse optimal zu gestalten. Abhängig von der Bonität der KundInnen benötigen Banken auch diverse Sicherheiten für eine Kreditgewährung. Diese können beispielsweise in Form von Lebensversicherungen, Bürgschaften oder bei Immobilien in Form von Pfandrechten gewährt werden. Pfandrechte werden aufgrund einer eigenen Pfandurkunde, die notariell beglaubigt unterfertigt werden muss, im Lastenblatt des Grundbuches („C-Blatt“) eingetragen. Sobald in weiterer Folge der Kredit zurückgezahlt wurde, kann vom finanzierenden Kreditinstitut eine Löschungserklärung verlangt werden, mit der die Löschung des Pfandrechtes im Grundbuch durchgeführt werden kann.

Es ist wichtig den Käufer/ die Käuferin darüber zu informieren, dass neben dem Kaufpreis weitere Kosten entstehen. In unserem Fallbeispiel setzen sich die Gesamtinvestitionskosten von Georgs Vorsorgewohnung aus dem Kaufpreis der Wohnung sowie den Nebenerwerbskosten zusammen. Diese betragen üblicherweise knapp 10% des Kaufpreises und müssen mitfinanziert werden.

Beachten Sie bitte, dass die Vertragserrichtungskosten variieren können (von 1,50% bis 3,00%).

Abhängig vom Fremdkapitalanteil ergeben sich steuerliche Vorhersagen sowie ein Liquditätsplan. In Georgs Fall, bei einer 50%-igen Fremdfinanzierung erfolgt relativ rasch ein positiver Kapitalfluss aus der Vermietung. Hätte er eine überwiegende Fremdfinazierung mit gewählt wäre zunächst ein Kapitalzuschuss notwendig gewesen, bis ein positiver Kapitalfluss aus der Vermietung erfolgt wäre. Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, umso konservativer ist der Erwerb der Vorsorgewohnung und desto früher haben Sie positive Kapitalzuflüsse.

Sobald SELECTED.ESTATE für Georg die optimalen Finanzierungsmöglichkeiten ausgehandelt hat, unterfertigt er die notwendigen Dokumente.  Während wir uns gemeinsam mit Georg um eine entsprechende Finanzierung kümmern, beauftragt der Bauträger einen Vertragserrichter und Treuhänder mit der Gestaltung des Kaufvertrages für seine Vorsorgewohnung und mit der Abwicklung des Kaufes. Vertragserrichter und Treuhänder können sowohl Notare als auch Rechtsanwälte sein.

Georg wird zunächst vom Vertragserrichter und Treuhänder einen Vertragsentwurf zur Durchsicht erhalten. Natürlich stehen Georg die Experten von SELECTED.ESTATE auch bei allen anderen Fragen im Stadium der Vertragserrichtung mit Rat und Tat zur Seite. Sobald der Kaufvertrag sowohl seinen als auch den Vorstellungen des Bauträgers entspricht, kann ein Termin zur Vertragsunterfertigung vereinbart werden. Der Kaufvertrag kann von beiden Vertragsparteien gleichzeitig unterfertigt werden, die Unterschriften können aber auch zu verschiedenen Zeitpunkten getrennt voneinander erfolgen. Der Kaufvertrag muss zur Eintragung ins Grundbuch aber in jedem Fall notariell beglaubigt unterfertigt werden.

Nachdem alle Vertragsparteien den Vertrag unterschrieben haben, kann der Vertragserrichter und Treuhänder die entsprechenden Anträge beim Grundbuch stellen, wobei diesbezüglich mit einer Bearbeitungszeit von einigen Wochen zu rechnen ist. Der Vertragserrichter und Treuhänder richtet ein eigenes Treuhandkonto ein, auf das von Georg und von der finanzierenden Bank die jeweiligen Kaufpreisanteile überwiesen werden. Von diesem Treuhandkonto kann dann nur an sogenannte „Begünstigte“ (in der Regel ist das der Bauträger sowie allenfalls Kreditinstitute, manchmal auch Finanzbehörden) überwiesen werden, sodass Georg sicher sein kann, dass seine Ersparnisse nicht in falsche Hände geraten. Die Auszahlung an den Bauträger erfolgt entsprechend der vertraglichen Bestimmungen sowie nach dem Bauträgervertragsgesetz – in aller Regel nach dem jeweiligen Baufortschritt. Bei bereits fertiggestellten Vorsorgewohnungen erfolgt die Überweisung Zug um Zug gegen die Einverleibung des Eigentumsrechtes vom Käufer/ der Käuferin an der Immobilie im Grundbuch.

Auch die Grunderwerbsteuer, in der Höhe von 3,5 % des Kaufpreises, sowie die Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch, in der Höhe von 1,1 % des Kaufpreises sind von Georg an den Vertragserrichter und Treuhänder zur Überweisung zu bringen.

Nach der erfolgten Eintragung in das Grundbuch ist Gregor offiziell Eigentümer der Vorsorgewohnung.

Wie die konkrete Prognoserechnung anhand der Parameter von Georg aussieht, veranschaulichen wir in unserem nächsten Teil der Investors Journey.