THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 2/5




12. Dezember 2018 | Immobilien, Tipps,

THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 2/5

Die Auswahl der geeigneten Vorsorgewohnung

Wie wir im ersten Teil unserer Investorenreise erfahren haben, gab es für den Vorsorgewohnungskäufer Georg einige ausschlaggebende Gründe, um sich für eine Vorsorgewohnung zu entscheiden. Für ihn ist eine Vorsorgewohnung eine sichere Geldanlage mit einer attraktiven Rendite. Sie birgt ein geringes Risiko und stellt eine sichere Wertinvestition dar. Die Mieteinnahmen ermöglichen ihm den aufgenommenen Bankkredit zurückzubezahlen und nach einem gewissen Zeitraum Gewinne zu erwirtschaften. Zudem kann er sich die Umsatzsteuer zurückholen und die Zinsen des Kredites von der Steuer absetzen.

Doch die Reise von Georg ist mit der Entscheidung eine Vorsorgewohnung zu kaufen noch lange nicht zu Ende. In seinem nächsten Schritt geht es nun um die Auswahl der geeigneten Vorsorgewohnung. Doch worauf muss Georg K. bei der Auswahl achten?

Bevor wir auf die Auswahl genauer eingehen, geben wir hier nochmal einen kurzen Rückblick auf die Situation von unserem Vorsorgewohnungskäufer Georg:

Georg ist 39 Jahre alt, verheiratet, Familienvater von zwei Söhnen und Angestellter in einem Familienbetrieb. Die Familie K. lebt in einer 100m2 Eigentumswohnung im 9ten Wiener Gemeindebezirk nahe der Rossauer Lände.
Georg hat in den letzten Jahren einen Betrag von 120.000,-- Euro angespart und möchte einen Teil davon gerne anlegen.

In unserem Fallbeispiel hat sich Georg dazu entschlossen, eine Vorsorgewohnung um einen Kaufpreis von circa 120.000,-- Euro zu erwerben, wobei er 60.000,-- Euro aus eigenen Ersparnissen investiert und weitere 60.000,-- Euro fremdfinanziert werden sollen.

Das langfristige Ziel von Georg beim Erwerb einer Vorsorgewohnung ist es natürlich, durch die zukünftige Vermietung ein zusätzliches Einkommen zu lukrieren – zunächst um die Kosten der Fremdfinanzierung abzudecken und in weiterer Folge auch um Gewinn mit der Vorsorgewohnung zu erwirtschaften. Bereits bei der Anschaffung einer Vorsorgewohnung gilt es daher, ein besonderes Augenmerk auf die zukünftige Vermietbarkeit der Immobilie zu legen.

Als Vorsorgewohnungen sind vor allem Neubauwohnungen zu empfehlen. Ältere Wohnungen sind oft sanierungsbedürftig und können Baumängel aufweisen, was zu hohen, zusätzlichen Kosten führen kann. Die Bauträger, mit denen wir bei SELECTEDESTATE zusammenarbeiten, bieten ausschließlich Vorsorgewohnungen in Neubauten an; die Wohnungen fallen somit lediglich in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Bei Mietern sind Wohnungen in Neubauten mit zwei bis drei Zimmern und einer Grundfläche von circa 30 m2 bis 70 m2 sehr beliebt. Der Bruttomietzins für die Wohnung sollte in einem Bereich zwischen 500,-- Euro und 800,-- Euro liegen – auf die Höhe des zu lukrierenden Mietzinses ist auch im Rahmen der Finanzierung Bedacht zu nehmen.

In der Abbildung (unten) sehen Sie die Motive und Auswahlkriterien gereiht nach Wichtigkeit für den Vorsorgewohnungskäufer. Diese konnten basierend auf unseren Kundenbefragung herausgefiltert werden. Sie zeigen worauf Sie beim Ankauf einer Vorsorgewohnung achten sollten, um ein nachhaltiges Mietinteresse zu garantieren. Auch hier stehen der Kaufpreis und die Vermietbarkeit deutlich im Vordergrund.

 

Lage, Lage, Lage!“, ist einer der ältesten Stehsätze der Immobilienbranche. Für eine gute Vermietbarkeit der Vorsorgewohnung sollte Georg also stets bedenken, wo sich die Wohnung befindet. Besonders beliebt sind Immobilien in Ballungsräumen und deren Umgebung, mit guter Verkehrsanbindung und einer guten Infrastruktur.

Natürlich spielt auch die Ausstattung der zukünftigen Vorsorgewohnung eine große Rolle hinsichtlich des Interesses potentieller Mieter. Eine hohe Bau- und Einrichtungsqualität, wie beispielsweise ein designtes Badezimmer oder Echtholzparkett unterstützen das langfristige Weitervermieten des Objekts.  Im Sinne einer raschen Vermietung sollten Badezimmer und Küche voll eingerichtet sein. Auch ein Lift wäre von Vorteil, sollte die Wohnung in einem höheren Stockwerk liegen. Verleiht man der Immobilie durch diverse Sonderausstattungen „das gewisse Etwas“, fällt die zukünftige Suche nach Mietern umso leichter. Angeschlossene Freiflächen, wie ein Balkon oder eine Terrasse, ein Keller oder ein Garagenplatz werten die Immobilie auch langfristig auf.

Unter Berücksichtigung der genannten Auswahlkriterien wird Georg auf unserer Website fündig. Er entscheidet sich für eine Wohnung im „Speckgürtel“ Wiens. Sie ist circa 45m2 groß und mit einem kleinen Balkon ausgestattet. Der Kaufpreis würde 130.000,-- Euro betragen, auf SELECTEDESTATE wird die Wohnung jedoch schon um 117.000,-- Euro angeboten, liegt also voll in seinem Budget.

Bevor sich Georg nun ein Angebot einholt, nutzt er noch die Möglichkeit auf der Homepage von SELECTEDESTATE eine erste Prognoserechnung durchzuführen, die eine erste realistische Annahmen über die künftige Vermietung – Einnahmen und Kosten – trifft.  Bei 50% eingesetzten Eigenkapital (das sind 60.000 Euro), einem Steuersatz (KESt) von 35% und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren, ergibt diese erste Prognoserechnung von Georg K. einen positiven Cashflow – und somit einen Kapitalzufluss – nach bereits circa zwei Jahren. Dies ist aber nur eine erste Einschätzung. Eine detaillierte Prognoserechnung wird erst zu einem späteren Zeitpunkt erstellt.

Wie eine konkrete Prognoserechnung anhand der Parameter von Georg aussieht, veranschaulichen wir in einem unserer nächsten Teile der Investors Journey.