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THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 1/5




28. November 2018 | Tipps, Immobilien,

THE INVESTOR’S JOURNEY #Part 1/5

Gründe für den Erwerb einer Vorsorgewohnung

Immer mehr Österreicher und Österreicherinnen entschließen sich dazu eine Vorsorgewohnung zu kaufen. Vor allem in der heutigen Zeit, der niedrigen Zinsen und steigenden Mietpreise, scheint der Kauf einer Vorsorgewohnung eine vernünftige Investition darzustellen.

Wir von SELECTEDESTATE wissen, dass der Kauf einer Vorsorgewohnung eine große finanzielle Entscheidung ist. Dementsprechend sollten Sie als Vorsorgewohnungskäufer/in bestmöglich über alle Phasen des Kaufs und Betriebes informiert sein. Aus diesem Grund haben wir einen Vorsorgewohnungs Guide aus über 100 Kundenbefragungen entwickelt. Von allgemeinen Definitionen bis zu den wichtigsten Behördengängen nach dem Kauf wollen wir alle für Sie relevanten Themen verständlich darlegen und Ihnen so ein umfassendes Bild über den erfolgreichen Kauf einer Vorsorgewohnung vermitteln.

Unsere Befragungen haben ergeben, dass die fehlende Erfahrung des Kaufprozesses hinter einer Vorsorgewohnung eine der größten Hemmschwellen ist. Dem wollen wir entgegentreten und diesen Prozess möglichst im Detail erläutern.

Basierend auf den Erkenntnissen und Informationen, die wir im Laufe der Befragungen gesammelt haben, wollen wir mit Ihnen gemeinsam die Reise eines Vorsorgewohnungskäufers beschreiten. In den folgenden fünf Blogbeiträgen führen wir Sie detailliert anhand eines Fallbeispiels durch den Ablauf eines Ankaufs einer Vorsorgewohnung.

Es werden alle Schritte, Gründe, Vorteile und Hindernisse von der Entscheidung weg eine Vorsorgewohnung zu kaufen, über den Kaufabschluss bis hin zur tatsächlichen Vermietung dargestellt.

Um unserem Fallbeispiel ein Gesicht zu geben, gehen wir angelehnt auf unsere Befragungen von folgendem Vorsorgewohungskäufer aus:

Georg K. ist 39 Jahre alt, verheiratet, Familienvater von zwei Söhnen und Angestellter in einem Familienbetrieb. Die Familie K. lebt in einer 100m2 Eigentumswohnung im 9ten Wiener Gemeindebezirk nahe der Rossauer Lände.
Georg hat in den letzten Jahren einen Betrag von 120.000,-- Euro angespart und möchte einen Teil davon gerne anlegen.

Über die Jahre hat Georg K. einen ansehnlichen Betrag von 120.000,-- Euro zusammengespart. Das Geld liegt am Sparbuch und erwirtschaftet dort keine Zinserträge mehr. Wie man in der Abbildung 1 sieht hat die Inflation der letzten Jahre die Sparzinsen bei Weitem überstiegen und führte zu einem realen Geldverlust.

 

Sie sehen also, dass die Inflation kontinuierlich höher war und der klassische Sparer über die Jahre hinweg Geld verloren hat.

Eine Alternative muss also her. Viele neue Anlageprodukte versprechen zwar eine ordentliche Rendite, erscheinen aber in Zeiten von Wirtschafts- und Finanzkrisen als sehr riskant. Eine Investition in Immobilien war hingegen schon immer eine krisensichere Angelegenheit. Unabhängig davon, ob wir uns in einer wirtschaftlichen Krise befinden wird es immer eine Nachfrage nach Wohnungen geben und ein Einbruch der Börse kann den Sachwert der Immobilie nicht mindern. Der Mietertrag ist durch eine Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate stets gesichert. Und durch die in den letzten Jahren immer beliebter werdenden Vorsorgewohnungen besteht auch für kleinere und mittlere Anleger die Möglichkeit, langfristig in Immobilien zu investieren. Der totale Kapitalverlust bei einem Kauf einer Anlegerwohnung ist praktisch gleich Null, was viele Käufer/innen als ausschlaggebenden Grund sehen sich für den Kauf einer Vorsorgewohnung zu entscheiden.

Der Kauf einer Vorsorgewohnung bietet die Möglichkeit eine attraktive Rendite zu bekommen als auch einen bleibenden Sachwert zu erwerben. Die Mietpreise steigen in Österreich stetig an, was viel Potenzial bietet und hohe Mieterträge voraussetzt. Durch die Grundstücksknappheit und dem Bevölkerungszuwachs wird der Wert der Immobilie voraussichtlich steigen sowie auch die Nachfrage nach Mietwohnungen.

Die oben angeführte Abbildung 1 gibt einen guten Überblick über die Sinnhaftigkeit einer Immobilieninvestition. Im Vergleich zum Geldverlust den man erlitt, wenn man sein Geld auf der Bank liegen hatte, hätte die Bruttorendite der Vorsorgesorgewohnung die Inflationsrate in diesen zehn Jahren jedenfalls überschritten und somit zu einem positiven Ergebnis beigetragen, abgesehen vom zusätzlichen Eigentumserwerb.

In Summe ergeben die Mieteinnahmen, die erwartete Wertsteigerung der Anlegerwohnung sowie steuerlichen Vorteile durch den Kauf den Ertrag der Vorsorgewohnung. Der Kauf einer Vorsorgewohnung bringt dem Eigentümer einen Steuervorteil (Unternehmereigenschaft).

Anleger kaufen in der Regel günstiger als Endnutzer (netto statt brutto). Die im Bruttokaufpreis enthaltene anteilige Umsatzsteuer von 20% kann als Vorsteuer vom Finanzamt zurückerstattet werden, die Zinsen vom aufgenommenen Darlehen können von der Steuer abgesetzt werden.

Die Rückerstattung der Steuer ist aber mit Vorsicht zu betrachten. Eine Vorsorgewohnung muss auf lange Sicht Gewinn erwirtschaften: Ab Beginn der Vermietung Ihrer Vorsorgewohnung müssen innerhalb von 20 Jahren die Einnahmen die Ausgaben übersteigen und zu einem steuerlichen Gesamtgewinn führen. Andernfalls unterstellt das Finanzamt „Liebhaberei“. Hier kann es unter Umständen dazu kommen, dass die refundierte Umsatzsteuer anteilig an das Finanzamt zurückerstattet werden muss.

Um den Liebhabereitatbestand zu vermeiden verlangt das Finanzamt die Vorlage einer Prognoserechnung.

Für Georg K. sind die vorangegangenen Gründe ausschlaggebend, um sich für eine Vorsorgewohnung zu entscheiden; die Vorteile einer Anlegerwohnung liegen auf der Hand.  Für ihn ist eine Vorsorgewohnung eine sichere Geldanlage mit einer attraktiven Rendite. Eine Vorsorgewohnung birgt ein geringes Risiko und stellt eine sichere Wertinvestition dar. Die Mieteinnahmen ermöglichen ihm es den aufgenommenen Bankkredit zurückzubezahlen und nach einem gewissen Zeitraum Gewinne zu erwirtschaften. Zudem kann die Mehrwertsteuer zurückgeholt werden und die Zinsen des Kredites können vom Käufer von der Steuer abgesetzt werden.

Er möchte nun von seinen 120.000,-- Euro Ersparnissen gut die Hälfte in eine Vorsorgewohnung investieren.  Die andere Hälfte soll von einem Bankinstitut finanziert werden. Es empfiehlt sich nämlich, nicht das gesamte Barvermögen in eine Vorsorgewohnung zu investieren – man verfügt so weiterhin über eine Geldreserve für außerplanmäßige Ausgaben.

 

Wie schaut der nächste Schritt aus? Was passiert nachdem man sich zum Kauf einer Vorsorgewohnung entschlossen hat? Alles rund um die Auswahl einer geeigneten Vorsorgewohnung erfahren Sie in unserem nächsten Blogbeitrag.