Bestandsvertäge




2. Juli 2019 | Immobilien, Tipps,

Die zwei maßgeblichen Wirkungsbereiche des Bestandrechtes sind Miete und Pacht. Zusätzlich gibt es noch Leasing als vergleichsweise „junge“ Form von Bestandsverträgen. Das Bestandsrecht erstreckt sich auf alle Verträge, bei denen jemandem der Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit überlassen wird. Der Vertrag muss konsensual zustande kommen. Das heißt, beide Vertragsparteien benötigen eine übereinstimmende Willenserklärung über eine bestimmte Hauptleistung.

 

Die wesentlichen Kriterien eines Bestandsvertrages sind:

 

-)Entgeltliche Gebrauchsüberlassung, das Entgelt darf monetärer Natur sein oder in Naturalien erfolgen – eine zwingende Eigenschaft jeden Bestandsvertrages

-)Die Bestandssache muss unverbrauchbar sein

-)Die Überlassung muss auf gewisse Zeit erfolgen und kann befristet oder unbefristet sein

 

Den Bestimmungen des §1091 ABGB zufolge liegt der wesentliche Unterschied zwischen Miete und Pacht darin, dass:

 

„Der Bestandvertrag wird, wenn sich die in Bestand gegebene Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, ein Mietvertrag; wenn sie aber nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann, ein Pachtvertrag genannt. Werden durch einen Vertrag Sachen von der ersten und zweiten Art zugleich in Bestand gegeben; so ist der Vertrag nach der Beschaffenheit der Hauptsache zu beurteilen.“

 

Im Wesentlichen wird einem bei Miete nur der Gebrauch einer Sache (Räumlichkeit) überlassen – eine sogenannte Gebrauchsüberlassung. In diesem Fall bedeutet der Gebrauch die Verwendung der Räumlichkeit zu Wohnzwecken. Bei Pacht handelt es sich wiederum um ein Bestandsvertrag bei dem nicht nur die Gebrauchsüberlassung einer Sache im Zentrum steht, sondern auch eine Ertragserzielung aus dem Gebrauch der besagten Sache erfolgen muss – die sogenannte Fruchtziehung.

 

Aus der Sicht des Vermieters ist sehr wichtig zu beachten, dass Mietverträge dem Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterworfen sind und der Mieter umfangreichen Schutz bei Preisbildung, Kündigung und Befristung genießt. Pachtverträge hingegen, unterliegen den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) und dürfen zwischen den Vertragspartnern weitgehend frei gestaltet werden. Außerdem ergeben sich daraus unterschiedliche Pflichten bei Lastentragungen (Erhaltung, Ausbesserung, etc…) und bei Mietbefreiung zwischen dem Vermieter und Mieter.