Auflösung eines Mietvertrages




18. Juni 2019 | Immobilien, Tipps,

Der ausschlaggebende Faktor, der darüber bestimmt unter welchen Umständen und unter Berücksichtigung welcher Fristen Sie als Vermieter vom Mietvertrag zurücktreten dürfen, ist die Befristung des Mietvertrages. Man unterscheidet allgemein zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen.

Ein befristeter Mietvertrag darf (im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes) auf mindestens 3 Jahre geschlossen werden, wobei nach oben hin keine gesetzliche Befristung besteht. Wird dieser Vertrag am Ende der festgehaltenen Frist nicht verlängert oder aufgelöst gilt eine einmalige automatische Verlängerung auf weitere 3 Jahre. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser Frist erneut nicht verlängert, gilt er auf UNBESTIMMTE ZEIT!

Der nächste Faktor sind die vom Gesetzgeber vorgesehenen Kündigungsfristen. Diese regeln die Zeiträume zwischen der schriftlich ausgesprochenen Absicht das Mietverhältnis aufzulösen und dem tatsächlichen Zeitpunkt, ab welchem das Mietverhältnis als beendet gilt.


Im Prinzip dürfen Mieter einen Mietvertrag ohne Nennung von Gründen jederzeit kündigen, müssen aber die gesetzlichen Kündigungsfristbestimmungen (Frist und Termin) einhalten. Bei befristeten Mietverträgen darf die Kündigung seitens des Mieters erst nach 12 Monaten, schriftlich und zum Monatsletzten erfolgen, die Kündigungsfrist beträgt dabei 3 Monate. Für den Vermieter einer Vorsorgewohnung bedeutet das, dass er seine Wohnung nach mindestens insgesamt 16 Monaten neuerlich weitervermieten darf. Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist, bei monatlicher Mietzinsüberweisung, einen Monat, außer im Mietvertrag wurde ausdrücklich eine andere Frist vereinbart.

Sonst kann die Auflösung eines befristeten Mietvertrages laut ABGB aus ausfolgenden Gründen erfolgen:

-)Sofortige Auflösung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter laut Bestimmungen des §1117 ABGB: "Der Bestandnehmer ist berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluß gekannt hat."

-)Sofortige Auflösung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Vermieter laut Bestimmungen des §1118 ABGB: "Der Bestandgeber kann seinerseits die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, wenn der Bestandnehmer der Sache einen erheblichen nachtheiligen Gebrauch davon macht; wenn er nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat; oder, wenn ein vermietetes Gebäude neu aufgeführt werden muss. Eine nützlichere Bauführung ist der Mieter zu seinem Nachtheile zuzulassen nicht schuldig, wohl aber notwendige Ausbesserungen."

-)Untergang des Mietgegenstandes


Eine vorzeitige Kündigung eines unbefristeten Mietvertragesseitens seitens des Vermieters darf grundsätzlich nur gerichtlich, da hier eine entsprechende Grundlage für eine gerichtliche Räumungsklage geschaffen wird, und unter Angabe von wichtigen Gründen erfolgen. §30 Abs. 2 MRG sieht als mögliche Kündigungsgründe:

-)Einem Mietzinsrückstand trotz Mahnung

-)Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes – drohende oder tatsächliche Substanzschädigung des Mietgegenstandes

-)Ungehöriges Verhalten oder strafbare Handlungen – langandauernde Störung des friedlichen Zusammenlebens oder strafbare Handlungen gegen den Vermieter oder andere Mieter

-)Gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes – Untervermietung

-)Weitergabe des Mietgegenstandes zu übermäßig hohem Preis

-)Wenn das Mietgegenstand nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient

-)Eigenbedarf des Vermieters – der Vermieter braucht das Objekt dringend zur Befriedigung eigener sozialen oder wirtschaftlichen Notlage

ACHTUNG: Bei einvernehmlich aufgelösten Mietverträgen oder bei Verträgen die durch den Zeitablauf beenden und nicht verlängert werden, ist unbedingt ein Übergabe/Übernahme Protokoll zu erstellen, denn dieses dient als Grundlage für die Vertragsabwicklung.